Bauträgervertrag – Entscheidend ist, was in der Baubeschreibung steht.
Unklarheiten gehen zu Lasten des Bauträgers.
Im Ausgangsfall streiten sich die privaten Erwerber einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauträgervertrags mit dem Bauträger über die Mangelhaftigkeit einer Fußbodenheizung. Die (notariell mitbeurkundete) Baubeschreibung enthält folgende Regelung:
„Alle Wohnungen sind mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Regelung raumweise über Thermostate. Die Wärmedämmung wird nach der EnEV von 2009 ausgeführt.„
Tatsächlich wurden für Flur, Diele und Abstellkammer keine eigenständigen Thermostate verbaut, sondern diese an die Heizkreisläufe anderer Zimmer mitangeschlossen.
Nachdem der Bauträger die Mangelbeseitigung abgelehnt hat fordern die Erwerber einen Vorschuss für die Kosten zur Mangelbeseitigung in Höhe von 53.786,14 Euro.
Mit Erfolg! Das Oberlandesgericht spricht den Erwerbern den geltend gemachten Anspruch auf Kostenerstattung in vollem Umfang zu (OLG Stuttgart, Urteil vom 30.04.2020, Az: 13 U 261/18; BGH, Beschluss vom 16.12.2020 – VII ZR 77/20).
Den Rechtstreit verliert der Bauträger sogar aus zwei Gründen.
Zum einen sind Unklarheiten in der Baubeschreibung bei einem Bauträgerkaufvertrag mit einem Verbraucher gemäß § 650k Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung der vertragsbegleitenden Umstände insbesondere der übrigen vereinbarten Komfort- und Qualitätsstandards auszulegen. Verbleibende Zweifel bei der Auslegung der Baubeschreibung gehen zu Lasten des Bauträgers. Der Bauträger konnte sich daher nicht mit dem Argument verteidigen, dass Flur und Diele keine eigenständigen Räume sind und eine Fußbodenheizung nur für „alle Wohnungen“ zugesagt worden sei.
Zum anderen lag bei der Ausführung auch Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik vor. Nach § 14 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 muss die Fußbodenheizung mit Reglern für eine raumweise Regulierung der Raumtemperatur ausgestattet sein. (Anm.: Nach dem aktuell geltenden Gebäudeenergiegesetz 2020 ist eine separate Temperaturregelung nur noch für Räume ab 6 m² Nutzfläche gefordert).
Relevant würde der Verstoß gegen die Regelung der EnEV bzw. des Gebäudeenergiegesetzes im Übrigen auch, falls die Erwerber die Wohnung vermieten möchten. Das Kammergericht Berlin hat bereits 2016 in einem Verstoß gegen die Anforderungen aus § 14 Abs. 2 EnEV einen verschuldensunabhängigen Mietmangel erkannt (KG, Beschluss vom 12.01.2017, Az: 8 U 178/16) Es ist daher wichtig innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfristen zu handeln.
Bei Fragen oder Auseinandersetzungen rund um das Thema Bauträgerverträge und Baumängel stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Jonas Schäfer
Rechtsanwalt