Nachdem die ersten Einzelhändler ihre Türen für Verbraucher wieder öffnen durften, spricht der Chef des Robert-Koch-Instituts Lothar Wieler von einer beginnenden dritten Coronawelle und mahnt bereits zum Einhalten der strengeren Schutzmaßnahmen.
Für Mieter und Vermieter von Gewerbeflächen, insbesondere Einzelhändler, Gastronomie, Hotellerie und Kosmetik- bzw. Fitnessstudios, wird sich also weiterhin die Frage stellen, ob die Miete in Zeiten eines Lockdowns angepasst werden kann.
Seit Beginn der Corona-Pandemie ist streitig, welche Auswirkungen behördliche Nutzungsuntersagungen oder -einschränkungen auf die Mietzahlungspflicht haben.
In den bisherigen Gerichtsverfahren wegen Mietminderungen während des 1. Lockdowns im Frühjahr 2020 wurde eine Mietanpassung unter Verweis auf das Verwendungsrisikos des Mieters zum Teil grundsätzlich abgelehnt. Teilweise wurden angeordnete Schließungen aber auch als Mangel der Mietsache qualifiziert und/oder eine Reduzierung der Miete über das Konstrukt der Störung der Geschäftsgrundlage zugesprochen.
Zum 01.01.2021 ist eine ergänzende Regelung in Kraft getreten, die die Verhandlungsposition von Gewerberaummietern stärken soll:
Art. 240 § 7 EGBGB enthält nun eine gesetzliche Vermutung, dass erhebliche Nutzungsbeschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen und der Mieter bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen zumindest grundsätzlich zur Anpassung der Miete berechtigt sein kann. Diese Vermutung soll auch rückwirkend auf den ersten Lockdown anwendbar sein.
Die Regelung führt allerdings nicht dazu, dass Gewerberaummieter automatisch bei pandemiebedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete verlangen können. Der Mieter muss vielmehr nach wie vor darlegen und beweisen, dass
- die Mietvertragsparteien bei Kenntnis der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Folgen eine abweichende Regelung getroffen hätten und
- es für den Mieter unzumutbar ist, weiterhin am Vertrag festzuhalten (=Existenzbedrohung).
Sowohl für Mieter als auch Vermieter bleiben damit weiterhin viele Fragen offen, u. a.:
- Wann liegt eine existenzgefährdende Unzumutbarkeit auf Seiten des Mieters vor?
- Welche Unterlagen sollte/muss der Mieter zum Nachweis der Existenzgefährdung vorlegen?
- Wie sieht die Anpassung des Vertrages aus: Reduzierung der Miete, Stundung, Erlass?
- Ist eine Rückforderung überzahlter Miete für Zeiten des Lockdowns möglich?
- Welche Regelungen sollten in neuen Mietverträgen oder Nachträgen im Bezug auf künftige Pandemien standardmäßig mitaufgenommen werden?
Aufgrund der nach wie vor unklaren Rechtslage sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter rechtlich beraten lassen, um pragmatische und zukunftsorientierte Lösungen zu finden. Die nachteiligste aller Lösungen ist in jedem Fall die eigenmächtige Einstellung der Mietzahlung oder deren Reduktion.
Ich stehe Ihnen jederzeit bei Rechtsfragen aus dem Bereich des Gewerberaummietrechts zur Verfügung.
Annika Hecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht